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房地产开发商逾期交房涉违约,购房者要注意的事项
2017-11-02 16:05:32
 
    2016年王先生花费94万买了一套房,合同中,开发商承诺第二年4月1日前交房,若开发商交房逾期超过60日,王先生就有权解除合同。
    事情果然跟吃瓜群众想的一样。
    开发商告知王先生,因为资金链紧张,他们无法及时交付房屋。
    得到通知的王先生不着急,他认为:
    到了第二年7月,开发商告诉王先生可以来交房了,王先生打算退房,开发商不同意,王先生遂诉至法院要求赔偿购房款和违约金。
    法院判决:
    因为超过了一定的期限,王先生拥有的合同解除权已经消灭了,法官最终判决驳回了王先生的诉讼请求。
    先来看关于解除权的法律规定:
    《合同法》第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。
    当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
    第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
    (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
    (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
    (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
    (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
    (五)法律规定的其他情形。
    本案就符合《合同法》第九十三条规定的“约定解除合同的条件”,开发商和4月1日算起的六十天后,也就是王先生从6月30日开始,就有了解除权。
    这是因为,解除权的行使,也是有一定期限要求的。
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 :
    根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支王先生约定了六十天的解除期,从约定的交房日付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
    法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
    结合本案的具体案情,可以看出,王先生从6开始,享有一年的解除权,应于第二年6月30日前行使,王先生超过期限了。
    首先,我们要确认一下,房屋主体结构质量是否合格,是否满足正常的居住与使用等入知购房者入住。那么购房者应要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明月30日开始,享有一年的解除权,应于第二年6月30日前行使,王先生超过期限了。
    首先,我们要确认一下,房屋主体结构质量是否合格,是否满足正常的居住与使用等入知购房者入住。那么购房者应要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则购房人有权拒绝收房,出现的后果应由开住条件,如水电煤气等是否能够正常提供。这两种情况可视为购房者拒绝收房的合理理由。当然,如果双方的购房合同中另有约定,以约定为准;
    其次,有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任,在房屋尚未达到入住条件时便通发商承担。
    最后,作为购房者,要记得保留购房过程中所需要的一系列文件,比如购房书、购房合同等,方便将来发生纠纷时使用。
    看来这想退房,还是得及时退,
    不然等想起来退房的时候,
    却发现退不了,
    那才尴尬了!