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小产权房买卖的法律风险
2017-11-09 09:00:34
 

小产权房的概念

概念:所谓“小产权房”并不是一个法律概念,根据百度百科介绍,“小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。换言之,小产权的特征是:1、房屋建造在集体土地上;2、未缴纳土地出让金;3、产权证非国家房管部门颁发。

主要法律依据:

1、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定,……农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

2、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(19 999)39号)第二条规定,……农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据上述规定,建设在集体土地上的房屋不得转卖给城市或者非本集体成员的买方,否则买卖合同由于违反法律规定而可判定为无效。

关于无效合同的后果,《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”


小产权房买卖合同为无效合同,对于买卖双方均有风险

对于买方而言,由于买卖合同无效、买方无法取得产权证,所有权人仍然是卖方,导致卖方随时有权起诉确认合同无效,要求返还房屋,如果因房屋上涨的利益自然仍然归卖方所有,买方很有可能“竹篮打水一场空”。

对于卖方而言,由于在买卖小产权房时,卖方具有更大的过错,买方自有权要求卖方承担主要的损害赔偿责任。